عقد البيع الصحيح
كتب / محمد نعيم حسنى
ليس لعقد البيع شكل محدد معين ، وما نراه بين أيدي المواطنين من نسخ مطبوعة مع فراغات معدة لكتابة أسم البائع والمشتري وأرقام العقارات ومناطقها وشروط أخرى خاصة بالثمن والتسليم إنما هي عقود تجر مشاكل على أطرافها والسبب في ذلك أن هذه النسخ توهم بكونها رسمية أصولية لأنها مطبوعة وفيها زيادات لا مبرر لها وتحجب عن أصحاب العلاقة كتابة الشروط الخاصة بكل عقد .
لذلك يوجب أن نوضح الشروط الصحيحة لعقد البيع من أجل الحفاظ على حقوق المواطنين
تنص المادة 96 من القانون المدني على ما يلي:
اذا اتفق الطرفان على جميع المسائل الجوهرية في العقد ، واحتفظا بمسائل تفصيلية يتفقان عليها فيما بعد ، ولم يشترطا أن العقد لا يتم عند عدم الاتفاق عليها ، اعتبر العقد قد تم ، وإذا قام خلاف على المسائل التي لم يتم الاتفاق عليها ، فإن المحكمة تقضي فيها طبقاً لطبيعة المعاملة ولاحكام القانون والعرف والعدالة
أولاً – المسائل الجوهرية :
المسائل الجوهرية تكون في طرفي العقد وماهية العقار وسبب العقد وثمن المبيع .
1- طرفي العقد : ويجب أن يذكر فيه بوضوح ودقة اسم البائع واسم المشتري حسب بطاقته الشخصية وهل هو أصيل أم وكيل أو قيم أو وصي والتأكد من أهلية المتعاقدين .
2- تحديد العقار المبيع تحديداً كافياً : يذكر رقم قيده في السجل العقاري أو السجلات الأخرى المعتمدة في التمليك ، ومنطقته ، وحصة البائع منه ، ومشتملات وأوصاف العقار ، بما يمنع جهالته .
3- وضوح سبب العقد : يجب أن يكون هذا السبب لا يخالف النظام العام أو الآداب العامة .
تقول المادة 136 مدني : ” إذا كان محل الالتزام مخالفاً للنظام العام أو الآداب كان العقد باطلاً ” .
أ- البيع الذي يقع على الملك العام مخالف للنظام العام ، ولا يصح بيعه ولا التصرف فيه لأنه مخصص لمنفعة عامة ، والعقد الذي يقع عليه باطلاً .
ب- أما مخالفة السبب للآداب : يكون بحثها في نطاق كون معيار الآداب هو معيار اجتماعي للقاضي حرية تفسيره بشكل ملائم لروح عصره ، فبيع بيت يٌدار للعهارة هو عبيه باطل لمخالفته الآداب وإن لم يتضمن عقد البيع ذلك ، ما دام الباعث على البيع هو ذلك الاستعمال .
4- ذكر الثمن : وذلك بتحديده تحديداً كافياً أو بيان أسس تحديده ، فإذا لم تتلاق إرادة الطرفين حول الثمن ، فإن العقد لا ينعقد ولايهم بعد ذلك أن يكون معجلاً أومؤجلاً أو مقسطاً ما دام تحديده قد تم مقابلاً للمبيع إنما المهم أن يكون معيناً وجدياً .
ويدخل في اعتبار الثمن معيناً ومعروفاً كون العقد قد تضمن بنداً يخول طرفاً ثالثاً معروفاً ومذكوراً اسمه في العقد أو حددت طريقة معرفته في العقد ، حتى تحديد الثمن بالمقدار الذي يراه فيُعتبر العقد معقوداً بتراضي الطرفين ما دام اتفاقهما تتم على أن يقوم الغير بتقدير الثمن .
أما إذا كان الثمن غير جدي فالعقد باطل لفقدان الثمن إلا إذا وجد ادعاء به أنه هبة ، فينصرف إلى هذه الهبة إذا توافرت لاركانها ، وهو ما يسمى بنظرية تحول العقد .
نصت المادة 145 مدني على ما يلي :
” إذا كان العقد باطلاً ، أو قابلاً للإبطال ، وتوافرات فيه أركان عقد آخر ، فإن العقد يكون صحيحاً ، باعتباره العقد الذي توافرت أركانه إذا تبينت أن نية المتعاقدين كانت تنصرف الى إبرام هذا العقد “.
ثانياً- المسائل التفصيلية :
المسائل التفصيلية تكون في تسليم المبيع وكيفية دفع الثمن وشروط أخرى يفضل ذكرها منعاً لأي خلاف .
1- التسليم : التسليم عيناً بتسليم العقار ، أو سهميآ بالسجل إذا كان المبيع بالحصة أو إذا كان العقار مشغولاً فيتم البيع بفراغ الاسهم فقط
يمكن للمحكمة عند الخلاف ، وباعتبار أن التسليم ليس من أركان العقد ولا من شروطه الجوهرية أن تحكم به وفق ما تراه من ظروف العقد أو ظروف طرفية ، وتكمن أهمية هذه المسألة في انتقال تكاليف المبيع بعد تسليمه ، ويستتبع ذلك إنتفاع المشتري .
2- شروط البناء : مثل شروط البناء بما يتعلق بهيكل البناء ونوعه .
3- ضمان التعرض :مع بيان مدة التسليم ونوعه .
تنص المادة 408 مدني على ما يلي :
يضمن البائع عدم التعرض للمشتري في الانتفاع في المبيع كله أو بعضه سواء أكان التعرض من فعله هو أو من فعل أجنبي يكون له وقت البيع حق على المبيع يحتج به على المشتري ويكون البائع ملزماُ بالضمان ولو كان الأجنبي قد ثبت حقه بعد البيع إذا كان هذا الحق قد آل اليه من البائع نفسيه
وهذا الضمان المترتب على البائع يوجب عليه :
أ- التدخل مع المشتري في الدعوة المقامة عليه باستحقاق المبيع شرط اخطاره من المشتري بوجود الدعوه .
ب- أداء ما دفعه المشتري من استحقاقات على المبيع لتوقي استحقاقاته .
ج – أداء قيمة المبيع وقت الاستحقاق مع الفوائد وقيمته ما أداه المشتري من ثمار إذا استحق المبيع للغير .
د – ضمان نواقص المبيع بما كفله البائع في العقد .
4- الشرط الجزائي : وهو الشرط المتعارف عليه بغرامة النكول ، لإخلال طرف ما بالتزاماته المنصوص عليها في العقد .
5- قابلية الفسخ : تنص المادة 159 مدني على ما يلي:
” يجوز الاتفاق على أن يعتبر العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه دون حاجة الى حكم قضائي عند عدم الوفاء بالالتزامات الناشئة عنه ، وهذا الاتفاق لا يعفي من الاعذار ، إلا إذا اتفق المتعاقدان صراحة على الاعفاء منه فهذه هى الشروط الصحيحة الذى يجب على الجميع معرفتها وذلك من أجل ضمان حقوقهم
ليس لعقد البيع شكل محدد معين ، وما نراه بين أيدي المواطنين من نسخ مطبوعة مع فراغات معدة لكتابة أسم البائع والمشتري وأرقام العقارات ومناطقها وشروط أخرى خاصة بالثمن والتسليم إنما هي عقود تجر مشاكل على أطرافها والسبب في ذلك أن هذه النسخ توهم بكونها رسمية أصولية لأنها مطبوعة وفيها زيادات لا مبرر لها وتحجب عن أصحاب العلاقة كتابة الشروط الخاصة بكل عقد .
لذلك يوجب أن نوضح الشروط الصحيحة لعقد البيع من أجل الحفاظ على حقوق المواطنين
تنص المادة 96 من القانون المدني على ما يلي:
اذا اتفق الطرفان على جميع المسائل الجوهرية في العقد ، واحتفظا بمسائل تفصيلية يتفقان عليها فيما بعد ، ولم يشترطا أن العقد لا يتم عند عدم الاتفاق عليها ، اعتبر العقد قد تم ، وإذا قام خلاف على المسائل التي لم يتم الاتفاق عليها ، فإن المحكمة تقضي فيها طبقاً لطبيعة المعاملة ولاحكام القانون والعرف والعدالة
أولاً – المسائل الجوهرية :
المسائل الجوهرية تكون في طرفي العقد وماهية العقار وسبب العقد وثمن المبيع .
1- طرفي العقد : ويجب أن يذكر فيه بوضوح ودقة اسم البائع واسم المشتري حسب بطاقته الشخصية وهل هو أصيل أم وكيل أو قيم أو وصي والتأكد من أهلية المتعاقدين .
2- تحديد العقار المبيع تحديداً كافياً : يذكر رقم قيده في السجل العقاري أو السجلات الأخرى المعتمدة في التمليك ، ومنطقته ، وحصة البائع منه ، ومشتملات وأوصاف العقار ، بما يمنع جهالته .
3- وضوح سبب العقد : يجب أن يكون هذا السبب لا يخالف النظام العام أو الآداب العامة .
تقول المادة 136 مدني : ” إذا كان محل الالتزام مخالفاً للنظام العام أو الآداب كان العقد باطلاً ” .
أ- البيع الذي يقع على الملك العام مخالف للنظام العام ، ولا يصح بيعه ولا التصرف فيه لأنه مخصص لمنفعة عامة ، والعقد الذي يقع عليه باطلاً .
ب- أما مخالفة السبب للآداب : يكون بحثها في نطاق كون معيار الآداب هو معيار اجتماعي للقاضي حرية تفسيره بشكل ملائم لروح عصره ، فبيع بيت يٌدار للعهارة هو عبيه باطل لمخالفته الآداب وإن لم يتضمن عقد البيع ذلك ، ما دام الباعث على البيع هو ذلك الاستعمال .
4- ذكر الثمن : وذلك بتحديده تحديداً كافياً أو بيان أسس تحديده ، فإذا لم تتلاق إرادة الطرفين حول الثمن ، فإن العقد لا ينعقد ولايهم بعد ذلك أن يكون معجلاً أومؤجلاً أو مقسطاً ما دام تحديده قد تم مقابلاً للمبيع إنما المهم أن يكون معيناً وجدياً .
ويدخل في اعتبار الثمن معيناً ومعروفاً كون العقد قد تضمن بنداً يخول طرفاً ثالثاً معروفاً ومذكوراً اسمه في العقد أو حددت طريقة معرفته في العقد ، حتى تحديد الثمن بالمقدار الذي يراه فيُعتبر العقد معقوداً بتراضي الطرفين ما دام اتفاقهما تتم على أن يقوم الغير بتقدير الثمن .
أما إذا كان الثمن غير جدي فالعقد باطل لفقدان الثمن إلا إذا وجد ادعاء به أنه هبة ، فينصرف إلى هذه الهبة إذا توافرت لاركانها ، وهو ما يسمى بنظرية تحول العقد .
نصت المادة 145 مدني على ما يلي :
” إذا كان العقد باطلاً ، أو قابلاً للإبطال ، وتوافرات فيه أركان عقد آخر ، فإن العقد يكون صحيحاً ، باعتباره العقد الذي توافرت أركانه إذا تبينت أن نية المتعاقدين كانت تنصرف الى إبرام هذا العقد “.
ثانياً- المسائل التفصيلية :
المسائل التفصيلية تكون في تسليم المبيع وكيفية دفع الثمن وشروط أخرى يفضل ذكرها منعاً لأي خلاف .
1- التسليم : التسليم عيناً بتسليم العقار ، أو سهميآ بالسجل إذا كان المبيع بالحصة أو إذا كان العقار مشغولاً فيتم البيع بفراغ الاسهم فقط
يمكن للمحكمة عند الخلاف ، وباعتبار أن التسليم ليس من أركان العقد ولا من شروطه الجوهرية أن تحكم به وفق ما تراه من ظروف العقد أو ظروف طرفية ، وتكمن أهمية هذه المسألة في انتقال تكاليف المبيع بعد تسليمه ، ويستتبع ذلك إنتفاع المشتري .
2- شروط البناء : مثل شروط البناء بما يتعلق بهيكل البناء ونوعه .
3- ضمان التعرض :مع بيان مدة التسليم ونوعه .
تنص المادة 408 مدني على ما يلي :
يضمن البائع عدم التعرض للمشتري في الانتفاع في المبيع كله أو بعضه سواء أكان التعرض من فعله هو أو من فعل أجنبي يكون له وقت البيع حق على المبيع يحتج به على المشتري ويكون البائع ملزماُ بالضمان ولو كان الأجنبي قد ثبت حقه بعد البيع إذا كان هذا الحق قد آل اليه من البائع نفسيه
وهذا الضمان المترتب على البائع يوجب عليه :
أ- التدخل مع المشتري في الدعوة المقامة عليه باستحقاق المبيع شرط اخطاره من المشتري بوجود الدعوه .
ب- أداء ما دفعه المشتري من استحقاقات على المبيع لتوقي استحقاقاته .
ج – أداء قيمة المبيع وقت الاستحقاق مع الفوائد وقيمته ما أداه المشتري من ثمار إذا استحق المبيع للغير .
د – ضمان نواقص المبيع بما كفله البائع في العقد .
4- الشرط الجزائي : وهو الشرط المتعارف عليه بغرامة النكول ، لإخلال طرف ما بالتزاماته المنصوص عليها في العقد .
5- قابلية الفسخ : تنص المادة 159 مدني على ما يلي:
” يجوز الاتفاق على أن يعتبر العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه دون حاجة الى حكم قضائي عند عدم الوفاء بالالتزامات الناشئة عنه ، وهذا الاتفاق لا يعفي من الاعذار ، إلا إذا اتفق المتعاقدان صراحة على الاعفاء منه فهذه هى الشروط الصحيحة الذى يجب على الجميع معرفتها وذلك من أجل ضمان حقوقهم
